▲欣莉在主持周二的《直通998》
▲点击绿色按钮，收听节目连线
周二《直通998》节目中国先生打来电话反映，他是陶瓷小区业主，去年办理房产证时发现，包括他家在内的18层以上住户阳台的面积不在房产证平面图中，导致建筑面积缩水四至八平方米，找到好民居开发公司，始终没有说法。
国先生：我是陶瓷小区业主代表，开发商是好民居开发商，我们的诉求是房产证平面图上带阳台带米数，开发商19年初给我们办理房证时，房证上下来的是平面图上的阳台的米数不见了，比如说我们买了91.33平米，办证时就变成了83.5平方米。我们是12年末选的房子，阳台是在套内面积中，有进户交款通知单为证，12年入住，8年多带阳台的商品房，开发商19年末下房证的时候发现平面图上阳台和米数不见了，而且一样有阳台有连廊的18层办的房证平面图带阳台带米数，而且总数比我们多，是94.93平方米，我们选了同样的楼，同样的单元，同样的米数交同样的钱，我们没有阳台，没有米数，我们比他少了4~8平方米。
主持人欣莉：你们这个楼一共多少层？
国先生：一共是28层，18层以上都没有记录。平面图上没有标阳台和米数等到18层和我们是一样的，有连廊的18层以下是没有连廊的了，他们都是正常有米数的了。开发商执行双重标准。我们找到了开发商。他们承认2012年选的房子的时候，阳台是在套内，面积是有交款的建筑面积设计图纸是有生活封闭阳台有楼体，测量公司测量时，阳台也是在套内面积，开发商让我们选择的时候，阳台也是在套内面积。
▲《直通998》法律顾问佟建磊律师
主持人欣莉
节目播出后，《直通998》记者李然找到哈尔滨好民居建设投资发展有限公司副总经理盛天雷、前期部部长栾天翔，他们出示了国先生办理房产回迁的全套手续和材料。记者看到，国先生所签订的安置房屋补充协议中确定安置房屋建筑面积为90.97平方米，但并未约定房屋格局是否有冷阳台。有关国先生提到的产权证上没有冷阳台，盛经理是这样解释的。
?盛经理
咱们陶瓷小区是棚改回迁项目。房屋的性质是属于安置房性质，是不能够像正常的商品房一样对外签订商品房合同和对外销售的，国先生个人他手里边持的是当时的拆迁补偿协议复印件，就是咱们现在看到的这个房屋拆迁补偿协议书，当时房款和补偿收费都是按照当年经过审批的拆迁须知和当年的相应的拆迁政策去执行的，是完全合理合法的。我们陶瓷小区项目的图纸实际是在进户的时候，就有关办理产权期间没有发生实质性的变更，进户的时候是聘请了具有国家专业资质的测量公司，进行了专业化的测量施划，2017年的时候办理项目回迁手续，向行业主管部门提交了相应的测量报告等相应的手续，行业主管部门当时提出消防连廊所连接的阳台应当保证疏散功能，不能进入到百姓个人的住户个人的套内面积中，并且要求测量公司做出了相应的调整，咱们回迁房的房款和商品房的房款的计算方式本身就不同，以国先生为例，以他的房屋实际他所缴纳的房款面积并没有他总的建筑面积那么大，进户的时候，未采暖的冷向阳台都是没有进行收费的，实际他的收费面积只是80多米，最后办证的时候他是90多米，并没有侵犯到他个人的合法权益。
▲记者李然采访哈尔滨好民居建设投资发展有限公司副总经理盛天雷主持人欣莉
栾部长就国先生所在的楼栋存在18层没有防火连廊，19层以上才有防火连廊的问题做出了解释。
?栾部长
消防连廊所连接的阳台，从现在的房屋设计和审批的角度，是要具备疏散功能的，划给老百姓家，这个会阻碍楼内的逃生功能，按照行业主管部门的审核角度要求消防连廊所连接的阳台是具备疏散功能的，陶瓷小区共分7个地块，其中a到F是由专业的设计院设计的，他在当时设计的时候，在图纸上标注了19层及19层以上应当设有消防连廊，其他区域设计图纸是18层及以上，在主管部门审核的时候是按照设计图纸及审批的图纸进行审核，这种确权是没有问题的。
▲记者李然采访哈尔滨好民居建设投资发展有限公司前期部部长栾天翔
主持人欣莉
国先生不认可这一说法。
?国先生
我买的是住宅，建筑面积是80平米，它现在专有建筑面积才67.57平方米，分摊面积就给我整了23平方米，我买的建筑面积应该是80平方米呀，对不对。
栾部长
专有的房屋建筑面积的组成是由房屋的套内面积及公摊面积相加等于房屋的整体建筑面积，而不是你现在所理解的专有房屋建筑面积，在房屋测量和确权的角度来说，整个楼的面积都是你们的，都是你们业主共有的，房屋测量上是分不开的，在确权上也是分不开的，从商品房的角度来讲。也都是一样的。
?国先生
我买80平米就是纯80平米的房屋面积，那你这么说不属于偷换概念了吗？我买的是套内面积80平米，你应该给我这些，至于分摊多少，你该给我多少给我多少，该多少钱多少钱。
主持人欣莉
就这个问题，记者采访了哈尔滨市不动产交易中心登记处工作人员。
?工作人员
2000年的时候国家出了一个标准，叫房产测量规范，其中内容是房产面积包括套内建筑面积和共用分摊面积，这个共用面积就是你应该共同使用的面积，楼梯间电梯井包括进户门以及外墙皮，是分摊到面积里来的，专有面积和分摊面积加起来就是产权面积，目前哈尔滨沿用的是建筑面积，专有面积就是做一个标注，现在不动产登记是这样的，不光是房屋的建筑面积，还有你土地应该分摊的面积，商品房不光是你买了这个房子，相应的这部分土地你也享有权利，交易的依据也是建筑面积，建筑面积是怎么来的呢？是这栋建筑物的整体，就像这个提出问题的业主，实际上这栋楼所有业主房证加在一起是这栋楼的建筑面积，那是不可分割的，登记行为都应该是以建筑面积为标准，以建筑面积整体为交易，因为以专有面积交易不代表这个建筑物的全貌，这个东西合在一起才叫房屋，如果你把共有分摊面积拿下去了那就不叫房屋了。
主持人欣莉
对此，《直通998》法律顾问佟建磊律师发表了意见。
?佟建磊律师
从这位听众叙述的内容来看，主要有两个争议问题。第一个争议问题是房屋面积是否因为防火连廊而导致其凉台面积不被计算，进而致使这位听众的房屋面积受损。第二个争议问题其购买的应该是专有建筑面积而非建筑面积，其因此公摊面积有23平方米损害了其权益，首先、依据《民法典》的相关规定，不动产物权的设立应当以登记为生效条件。现在国先生与征收人签订的房屋拆迁补偿协议及补充协议中对房屋面积进行了明确，为90.97平方米，而其发放的不动产登记证明也为90.97平方米。显然冷凉台面积即便未能计算，也没有损害其权益。其次，依据《民法典》271条、272条、273条的规定，业主对专有部分、专有部分以外的共有部分享有权利。虽然国先生房屋的建筑面积90.97平方米，但是无论是专有建筑面积67.57平方米还是分摊面积23平方米，其均属于国先生房屋建筑面积的范围。国先生对分摊面积的23平方米享有权利，承担义务。因此其权益并未收到损害。
▲《直通998》法律顾问佟建磊律师
主持人欣莉
看来问题不大，听听国先生是怎么说的。
?国先生
感谢《直通998》为我们维权，一路工作辛苦，大冷天去他们那儿好几趟，咱都知道，节目很好，为百姓维权得到百姓的赞赏赞扬，解决百姓的实际困难，非常辛苦，谢谢你们啊。
